15.03.2022

Vi se pitate, mi odgovaramo!

Vi se pitate, mi odgovaramo!

Samo za vas odgovaramo na najčešća pitanja klijenata!

Što su ugovor o posredovanju i posrednički list?

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

Posrednik je dužan u posebnu knjigu (posrednički dnevnik) ubilježiti bitne podatke o ugovoru koji je sklopljen njegovim posredovanjem i izdati izvadak iz te knjige potpisan od njegove strane (posrednički list).

Posrednički list obuhvaća navođenje točnog datuma prezentacije i dolaska interesenta u pojedinu nekretninu, navođenje osobnih podataka osoba koje dolaze (uz privolu) te njihov vlastoručni potpis. Ovakva evidencija omogućuje agenciji dostavljanje točnih izvještaja prodavateljima/najmodavcima o broju dolazaka agenata u pratnji klijenata te ujedno daje uvid u trud oko pojedine nekretnine. 


Što je izvadak iz zemljišne knjige (vlasnički list)?

Izvadak iz zemljišne knjige je javna isprava koja prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja izvatka te je on jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine (ugovori o darovanju, kupoprodaji, zalogu); izvadak kao dokaz potreban je i u nekim drugim postupcima (npr. prijava prebivališta ili boravišta, ishođenje kojeg drugog prava).


Što su to zemljišne knjige?

Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Zemljišna knjiga sastoji se od glavne knjige i zbirke isprava.

Glavna knjiga je dio zemljišne knjige u koju se upisuju nekretnine i promjene na nekretninama te stvarna prava na nekretninama i promjene tih prava. U glavnu knjigu upisuju se sva zemljišta jedne katastarske općine, a ona se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka.

Zemljišne knjige vode zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova u Republici Hrvatskoj.


Što je katastar?

Katastar je evidencija koja sadrži podatke o katastarskim česticama, zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje te o posebnim pravnim režimima na zemljinoj površini. Katastarsku evidenciju vode područni uredi Državne geodetske uprave te Gradski ured za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba. Uredi u kojima se vodi katastar popularno se nazivaju katastarski uredi ili samo katastar.


Koja je razlika između katastra i zemljišne knjige?

Sustav registriranja nekretnina i prava na njima u Republici Hrvatskoj temelji se na dva registra – katastru i zemljišnim knjigama. Katastar je nadležan za opisivanje nekretnina, dok je zemljišna knjiga nadležna za prava na prethodno opisanim nekretninama.


Što je građevinska dozvola?

Građevinska dozvola je dokument (upravni akt - rješenje) na temelju kojega se može započeti gradnja građevine. Njime se utvrđuje da je glavni, odnosno idejni projekt izrađen u skladu s propisima i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji te da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju.


Što je uporabna dozvola?

Uporabna dozvola dokaz je da je nekretnina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom i da se smije upotrebljavati. Vrlo je važno pri kupnji provjeriti legalnost građevine, a to znači građevinsku odnosno uporabnu dozvolu. 

Važno je napomenuti, kako i banke često traže predočenje uporabne dozvole u postupku odobravanja stambenih kredita. Prodavatelj prije kupnje treba predočiti uporabnu dozvolu (ili rješenje o izvedenom stanju) s klauzulom pravomoćnosti.


Što je etažni elaborat?

Etažiranje je postupak kojim se uspostavlja vlasništvo nad točno određenim dijelom zgrade, te njegovo upisivanje u zemljišne knjige koje su jedini pravni dokaz o vlasništvu nekretnine.

Etažnim elaboratom odnosno planom posebnih dijelova zgrade, grafički se i tekstualno određuju posebni suvlasnički dijelovi u zgradi, pripadajući sporedni dijelovi te udjeli pojedinih suvlasnika u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena.

Vlasnik stana u neetažiranoj zgradi, vlasnik je jednog nedefiniranog dijela te zgrade.

Svakom suvlasniku zgrade, osim stana, pripada i udio u zajedničkim prostorijama zgrade (podrum, drvarnica, stubišta, hodnici, tavan) i dio zemljišta na kojem je izgrađena zgrada. Ukoliko zgrada nije etažirana, neće biti potpuno jasno koji je dio zgrade i u kakvom je udjelu u nečijem vlasništvu.


Tko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Hrvatskoj?


Ako ste državljanin ili pravna osoba iz država članica Europske unije stječete pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima - poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom te Vam za stjecanje prava vlasništva nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa i uprave uz napomenu da državljani i pravne osobe iz Europske unije ne mogu stjecati poljoprivredno zemljište do 30. lipnja 2023.  
Ako ste državljanin Švicarske Konfederacije stječete pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima - poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom te vam za stjecanje prava vlasništva nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa uz napomenu da prilikom podnošenja prijedloga za upis vlasništva nadležnom zemljišnoknjižnom sudu trebate uz ostalu dokumentaciju priložiti i potvrdu prijave privremenog boravka.


Koliki je porez na promet nekretnina u Hrvatskoj?

Ako ste kupili, naslijedili ili na bilo koji drugi način stekli nekretninu (građevinu ili zemljište) kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV) obveznik ste poreza na promet nekretnina. Stopa poreza iznosi tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja.

Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.


Koja je potrebna dokumentacija za proces kupoprodaje nekretnine?

Pri kupoprodaji nekretnine potrebni su sljedeći dokumenti:

Izvadak iz zemljišne knjige
Energetski certifikat
Kopija katastarskog plana
Građevinska dozvola i uporabna dozvola
Tlocrt
Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. godine (za nekretnine starije od tog datuma)
Dokaz o državljanstvu kupca (preslika domovnice, osobne iskaznice ili putovnice)


Što je predugovor?

Predugovor nije isto što i ugovor o kupoprodaji. Predugovor se sklapa prije ugovora i služi kao način rezervacije nekretnine kojim se vi kao kupac obvezujete da ćete na dogovoreni datum sklopiti s prodavateljem ugovor o kupoprodaji, a prodavatelj se obvezuje da će nekretninu prodati upravo vama.


Što je glavni ugovor?

Ugovor o kupoprodaji je konačni dokument kojim vi kupujete nekretninu te isplaćujete prodavatelju cijenu. U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Preporučljivo je da sastavljanje (pred)ugovora povjerite odvjetniku, kako biste bili sigurni da ste dobro zaštićeni.

Za razliku od predugovora, kupoprodajni ugovor je potrebno ovjeriti.


Gdje i tko ovjerava kupoprodajni ugovor?

Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod drugog nadležnog tijela u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati odnosno osnažiti pri nadležnom sudu osim. Legalizacija odnosno nadovjera isprava neće vam biti potrebna za države s kojima Republika Hrvatska ima potpisane ugovore o pravnoj pomoći i koji oslobađaju legalizaciju isprava radi uporabe u drugoj državi ugovornici.


Što je tabularna izjava?

Tabularna isprava/izjava je dokument kojim prodavatelj izjavljuje da je nekretnina u cijelosti isplaćena te da dopušta upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na kupca. Prodavatelj mora izdati kupcu tabularnu ispravu/izjavu, ako je kupac svoje obveze izvršio na uredan način, odnosno isplatio ugovorenu cijenu.

Tabularna isprava/izjava može biti dio kupoprodajnog ugovora ili se može izdati kao zaseban dokument.

Tabularna isprava/izjava također mora biti ovjerena od strane javnog bilježnika.


Na ova i mnoga druga pravna pitanja sa zadovoljstvom odgovara naš poslovni suradnik, odvjetnički ured Primorac&Primorac